目前，建筑物的平均使用寿命越来越短，随意拆迁的现象比比皆是，由此引发的巨大浪费和社会矛盾令人触目惊心。要解决这一难题，必须对拟拆除的建筑物进行科学分类，在分类的基础上对拆迁作可行性分析，以有效遏制不断蔓延的滥拆迁行为。
[关键词]：建筑物;拆除;分类评估
时下的中国，旧城改造一浪高过一浪，每到一个城市，几乎都能看到大面积拆除建筑物留下的痕迹。有些走在前头的城市，解放前的房子已经难觅踪迹，上世纪五六十年代的房子所剩无几，七八十年代的房子正在大量拆除，少数只使用了十几年时间的高楼被连根拔掉的新闻也常见报端。总之，建筑物的平均使用寿命越来越短，随意拆迁的现象比比皆是，由此引发的巨大浪费和社会矛盾令人触目惊心。面对这种情况，质疑滥拆迁的声浪不绝于耳，规范拆迁行为，锁住滥拆迁这匹脱缰的野马，已成很多民众的强烈诉求。我国《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，但对于什么是“公共利益”，最后仍未明确规定。最近，杭州市在全国率先出台文件规定：重要公共建筑如果要拆除，必须经过严格论证审批并公告。未经过专家论证和社会公告程序而擅自批准拆除重要公共建筑，其批准文件无效。上述资讯，无疑具有重要社会价值，至少给大规模的胡乱拆迁上了一道紧箍咒。但是，从具体操作的层面上来讲，还有明显的不足之处。如果不具体对建筑物进行分类评估，厘清“公共利益”的边界，就很难制止打着“公共利益”的招牌继续进行胡乱拆迁。杭州的做法固然有开拓性意义，对“重要公共建筑”的对象也作了明确规定，但仍有不足之处，即非重要公共建筑如一般公共建筑和民用建筑的拆除就可以随意一些吗?这仍然是大问题。笔者以为，要解决这类问题，必须对具体事物作具体分析，把动议中拟拆除的建筑物进行分类评估，以不同程序最后确定其是否应该和需要拆除。
一、自然损耗型拆除
建筑物寿命已经达到或接近设计使用年限，其实物性能已接近报废，其使用价值已丧失殆尽，对这类建筑物进行拆除就属于自然损耗型拆除。这种拆除应当说是理由最为充分，引起争议最少的一种拆除。例如，城市棚户区的改造;超过 50年且暴露出众多安全隐患的一般性建筑;桥梁等基础设施由于过度使用(如车辆超载，流量超负荷)，虽未达到设计年限而应提前报废。拆除这类建筑物，从总体上来看，应该说既合法，也合理，而且也合民心。只要对拆迁当事人或主体分类作出必要补偿和妥善安置，一般会取得他们的理解和支持，因为既符合他们的现实需要，也符合他们的长远利益。城市建筑物拆除的首要目标应当圈定在这个范围内。当然，这里也有少数例外，比如，具有典型城市历史标记意义的建筑，具有民俗特点和文化传承价值的民宅，具有纪念和教育意义的名人故居，这些建筑即使年久失修而破旧不堪，也不能随意拆除，而应重点加以保护并进行抢救性维护。
这种自然损耗型拆除，尽管是一种引起争议最少，各方最容易达成共识的拆除，但也有些棘手问题需慎重处理。一是建筑物的设计使用年限和实际可使用年限在一些情况下有很大差距。设计使用年限是一个理论年限，即在设定条件下建筑物通常可以使用的年限。但事实上各种建筑物的设计水平、建筑质量、使用情况、环境影响大不相同，这些特殊条件分别影响建筑物的实际使用寿命，从而导致某些建筑物设计使用年限与实际可使用年限有较大差异。因此，在制定拆除政策时，对设计使用年限这条标准要作一定程度的灵活把握，允许一定数量的建筑物超期使用或提前报废。处理这类问题不可主观武断，要按照科学程序办事，遇有争议问题可聘请有资质的专业权威鉴定机构作出结论，据此以决定建筑物的存废去留。二是困难群体问题要给予特别关注。有些困难群众所住的房子，已经破旧不堪，甚至已成危房，按自然损耗标准衡量，这种房子理应拆除。但要办好这件事，其前提条件是必须对困难群众作出妥善安置。俗话说“穷家值万贯”。如果不作出妥善安置，就把这个穷家给推平了，那对他们来说就是雪上加霜的灾难性后果，必然遇到巨大的阻力和反对。处理这类问题，决不能仅仅依据房子的自然损耗状态决定是否拆除，在不具备基本的补偿和安置条件的情况下，不要强行搞拆迁。与其搞一个烽烟四起的拆迁还不如不拆迁。当然，这类问题不是不积极去解决，而是要在稳定和谐、群众满意的前提下解决。东北某些资源枯竭型城市棚户区改造的成功经验可资借鉴。
二、功能落伍型拆除
建筑物原有的实物使用价值仍然存在，仍可继续使用若干年限，但由于技术进步、社会发展和城市变迁等因素的影响，其原有功能已经不能适应时代的需要，因此常有动议将此类建筑物拆除，这即属于功能落伍型拆除。这类建筑物又分两种情况。一种是使用功能不适应时代需要。例如老式电影院多为大礼堂式，有一两千个座位，这与当时群众文化生活贫乏，选择空间狭小，每有新电影上映，几乎全民观看的社会背景是相适应的。现在，观众对影视作品的需求更加多样化、个性化，为了适应不同观众群体的需要，电影放映场所的设计必须多厅化和小厅化。老电影院如不能按此进行改造，则势必失去其存在的价值。再如商场、旅馆、饭店等建筑物，其房间结构、各种功能区布局、各种管线的铺设，都是按照当时的经济实力、技术水平、消费水平、使用习惯而设计的。对于这类建筑设施，如不能进行现代化改造，其使用价值必将大打折扣。另一种是空间功能不适应时代需要。比如学校、幼儿园这类公用设施，原来还是一个相对比较安静的场所，由于周边区域各种商业设施的迅猛扩张，这里已经演变成为一个昼夜难已安静下来的闹市区。因此，在这里继续办学校和幼儿园，已经很不适宜，必须迁走。还有某些工厂因为城市格局的变迁，已经地处城市中心区或居民居住区，与周围的环境很不协调，必须拆除和搬迁，也属这类情况。
像这类原有实物使用价值还在，只是由于使用功能和空间功能不适应时代需要的建筑物，到底需不需要拆除，对此，笔者认为应掌握两条基本标准：第一，有些建筑物已经成为制约城市发展的瓶颈，与城市发展规划和整体布局很不协调，这类建筑物可考虑拆除。如污染环境的工厂和阻塞交通的卡脖子楼等。第二，空置程度和改造难度都很高的建筑物。如旧式影院、商场、饭店、旅馆等，由于不适应社会和顾客需要，长期歇业、闲置、或处于不景气状态，又没有好的办法加以改造和盘活。这类建筑物实际上已经成为没有多少经济流量的呆滞资产，而且占用宝贵的土地和空间资源，这类建筑物可以考虑拆除。
三、商业盈利型拆除
所谓商业盈利型拆除，是指这样一种情况，对某些建筑物的拆除，其主导者的出发点和动机完全是为了追求商业利益。在动迁、拆除、房地产开发和销售整个链条中，只要扣除各种成本，开发商还有足够水平的盈利，他们就有很强的积极性进行这种开发。在这条利益链中，除了开发商之外，地方政府也是最重要的获利方。它们从土地使用权的出让中获得丰厚收益，成为预算外可支配财力的主要来源。这也是很多地方政府不惜冒各种风险大力推动拆迁和房地产开发的奥妙所在。
在商业利益的驱动下，由于主导者的动机把赚钱放到了第一位，因此对拆除对象和地块的选择，必然把自然损耗和功能落伍这些标准放到次要的位置上，只要拆迁地块升值潜力大，开发重建后有丰厚的利润回报，他们就会寻找各种理由把这里夷为平地，管它地面上的建筑物还能使用多少年呢?这种拆除的推进路线基本是循着由低到高、由旧到新、由里到外的方向展开。所谓由低到高，是指开始时先拆除那些低矮的平房、棚户，继而拆除层数不多的楼房，然后再拆除层数较多的楼房。所谓由旧到新，是先拆除年头较久的陈旧房屋，进而拆除不太陈旧甚至较新的房屋。所谓由里到外，是指先是从城市中心区开拆，然后像湖中投石击水泛起的波纹那样，一圈一圈往外扩散，直至拆到郊区去。形成这样的拆除路线，完全不是理性安排和事先规划的结果，而是商业利益驱使所然。因为陈旧的平房区，容积率较低，单位面积土地上的建筑物面积较少，再加上破旧，居住者改善居住条件的愿望较为强烈，因此动迁补偿的成本相对较低。这些地块的位置又相对优越，重建后的楼盘升值空间极大，扣除成本后必然有丰厚的利润可赚。待这样的地块开发完了，开发商和地方政府便把搜寻的目光转向那些较为陈旧一些的低层楼房。开发这样的地块，由于容积率上升，补偿和动迁成本有相当程度的提高，但毕竟还有较大盈利空间，他们操作起来也是一件不太困难的事。像这样不停地拆，拆了矮的拆高的，拆了旧的拆新的，拆了近的拆远的，其不竭的动力来自于一个并不神秘的源泉，那就是基于成本和收益相比较的利润法则。
平心而论，房地产开发采取商业化运作方式，其本身无可厚非。但在这个领域又不能完全由“看不见的手”去操纵。因为这里涉及到很多公共性问题，如土地资源的合理使用、城市发展规划与布局、建筑物和其他不动产的物权归属与保护、居民动迁过程中引发的各种社会问题。所有这些问题，都不是单纯运用商业规则所能解决的。应该通过法律规范、社会监督、行政干预等手段对其中违背社会公共利益的行为进行管制、处罚和纠正。需要特别提到的是，在拆迁和开发的初始阶段，由于拆除的建筑物多为低矮破旧的房屋，其自然损耗和功能落伍程度都很高了，因此，对其进行拆除和重建，经济合理性和社会公正性都是主流，功不可没。但是越往后来，拆除的建筑物越来越高，越来越新，问题也越来越多，争议也越来越大。商业利益这只“看不见的手”，不停地伸向公共利益的口袋，没完没了地掏起来，若不通过法规对其加以有效限制，那还有什么经济秩序和公平正义可言。
判断某个基于商业盈利目的而进行的拆迁和开发项目是否可行，其便于操作的衡量尺度有两条：一是是否同时符合前述自然损耗标准和功能落伍标准，如果符合，拆除的理由就比较充足。二是如果不符合上述标准，政府、开发商、动迁户就要在平等的基础上进行协商谈判，如能达成共识，形成妥协，平衡好各种利益关系，在这样的基础上搞拆迁开发就不会产生大的问题。但是，这样的拆迁有时从局部上看是可行的，对各直接相关方都有好处，但从社会或更大的范围上看问题，因为消耗资源、造成浪费、形成新的结构性矛盾和布局不当，其合理性仍然是个大问题。因此，作为决策当局，处理这类问题必须站在全局和长远的高度审慎行事。从当前的情况看，应当收紧和严格限制这类开发。